Créer une SCI à La Réunion : immobilier et fiscalité DOM

La SCI (Société Civile Immobilière) est l'outil incontournable pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier à La Réunion. Combinée aux avantages fiscaux DOM, elle offre des atouts considérables pour les investisseurs et les familles.

Pourquoi créer une SCI à La Réunion ?

Le marché immobilier réunionnais est dynamique, porté par la croissance démographique et le tourisme. La SCI permet de structurer la détention immobilière à plusieurs, de faciliter la transmission et d'optimiser la fiscalité.

Les avantages de la SCI

Gestion collective : plusieurs associés gèrent ensemble un ou plusieurs biens

Transmission facilitée : donation de parts sociales au lieu de vente immobilière

Protection du patrimoine : séparation entre patrimoine personnel et immobilier

Souplesse fiscale : choix entre IR (transparence) et IS

Évitement de l'indivision : la SCI offre un cadre juridique stable contrairement à l'indivision successorale

Avantages fiscaux DOM spécifiques

TVA à 8,5 % sur les prestations de services liées à la gestion

Abattement IR de 30 % plafonné à 2 450 € pour les associés résidant à La Réunion

Dispositif Pinel Outre-Mer : réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 32 % du montant de l'investissement locatif (sous conditions)

Défiscalisation Girardin : réduction d'impôt pour investissement productif ou logement social outre-mer (détail sur service-public.fr)

Chiffres clés de la SCI à La Réunion

66,88 € : frais de greffe (supérieurs aux sociétés commerciales)

2 : nombre minimum d'associés

100 000 € : abattement par parent et par enfant pour la donation de parts (tous les 15 ans)

10 à 15 % : décote d'illiquidité applicable sur la valeur des parts pour les donations

32 % : réduction d'impôt maximale en Pinel Outre-Mer

~400 € TTC : coût total estimé de création avec Mon Bureau Formalités

Types de SCI

SCI familiale

La forme la plus courante à La Réunion. Les associés sont membres d'une même famille. Elle permet de transmettre le patrimoine immobilier par donation de parts avec décote de 10 à 15 % par rapport à la valeur du bien.

SCI de gestion (location)

Destinée à acquérir et louer des biens immobiliers. Les revenus locatifs sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts.

SCI de construction-vente

Pour les projets de promotion immobilière. La SCI achète un terrain, construit et revend les lots.

Comparatif : SCI à l'IR vs SCI à l'IS

Critère	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Imposition des revenus	Au nom de chaque associé (revenus fonciers)	Au niveau de la société (IS 25 %)
Amortissement du bien	Non	Oui (réduction de la base imposable)
Déficit foncier	Imputable sur le revenu global (10 700 €/an)	Report sur les bénéfices futurs
Plus-value de cession	Régime des plus-values immobilières (exonération après 22 ans)	Plus-value professionnelle (pas d'exonération pour durée de détention)
Abattement IR DOM 30 %	Applicable directement	Non applicable (IS)
Trésorerie	Imposée même non distribuée	Conservée dans la société

Étapes de création d'une SCI à La Réunion

1.Rédiger les statuts — Objet social immobilier, durée (99 ans max), apports, répartition des parts, pouvoirs du gérant, règles de cession

2.Déposer le capital — Pas de minimum légal (1 € suffit), mais un capital adapté à l'investissement envisagé est recommandé

3.Publier l'annonce légale — Dans un JAL du département 974, environ 150 €

4.Déclarer les bénéficiaires effectifs — Registre obligatoire pour toutes les sociétés

5.Déposer au Guichet Unique INPI — Dossier complet avec statuts, pièces d'identité et justificatifs

Coûts de création d'une SCI

Poste	Montant
Frais de greffe	~66,88 €
Annonce légale	~150 €
Honoraires MBF	à partir de 149 € HT
Total estimé	~400 € TTC

Les frais de greffe d'une SCI (66,88 €) sont supérieurs à ceux d'une SAS ou SARL (37,45 €) car la SCI est immatriculée au registre du commerce en tant que société civile. Créer mon entreprise

Simulation : la famille Rivière crée une SCI à Saint-Denis

M. et Mme Rivière possèdent un appartement à Saint-Denis estimé à 200 000 €. Ils créent une SCI familiale avec leurs deux enfants majeurs (25 % chacun). Les parents apportent le bien immobilier en échange de 50 % des parts. Plus tard, ils donnent progressivement leurs parts aux enfants. Grâce à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (4 abattements possibles = 400 000 €), la transmission se fait en franchise totale de droits de donation. La décote d'illiquidité de 15 % sur les parts réduit encore la valeur déclarée. Avec l'abattement IR DOM de 30 %, les revenus locatifs sont faiblement imposés chez chaque associé.

Fiscalité de la transmission

La donation de parts de SCI bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. La valeur des parts peut intégrer une décote d'illiquidité, réduisant encore la base taxable.

FAQ

Combien d'associés faut-il pour une SCI ?

→ Minimum 2 associés. Il n'y a pas de maximum légal. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.

Une SCI peut-elle acheter un bien en zone littorale à La Réunion ?

→ Oui, sous réserve du respect de la loi Littoral et des règles d'urbanisme locales (PLU de la commune).

La SCI peut-elle exercer une activité commerciale ?

→ Non, la SCI est une société civile. Si vous faites de la location meublée ou de la para-hôtellerie, l'activité est commerciale et la SCI bascule obligatoirement à l'IS. Voir nos tarifs

La SCI est-elle éligible au Pinel Outre-Mer ?

→ Oui, une SCI soumise à l'IR peut bénéficier du dispositif Pinel Outre-Mer, offrant une réduction d'impôt de 23 à 32 % du montant de l'investissement selon la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans).

Peut-on créer une SCI pour acheter un terrain agricole à La Réunion ?

→ Oui, mais l'achat de foncier agricole est soumis au contrôle de la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural). La SAFER dispose d'un droit de préemption sur les ventes de terrains agricoles.

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